Prawo pierwokupu jest często stosowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Występuje ono m.in. w umowach dotyczących nieruchomości, ale nie tylko.

Istotą pierwokupu jest prawo pierwszeństwa do nabycia określonej rzeczy przez uprawnioną stronę w sytuacji, gdy strona zobowiązana sprzedała rzecz osobie trzeciej. Swobodna sprzedaż, np.  nieruchomości, wybranemu kontrahentowi może nastąpić pod warunkiem, jeżeli uprawniony nie wykona swojego prawa. Prawem pierwokupu może być objęty każdy przedmiot umowy sprzedaży. Mogą to być nieruchomości, rzeczy ruchome, zbiory praw, a nawet energia.

W praktyce możemy mieć do czynienia z ustawowym lub umownym prawem pierwokupu.

 USTAWOWE PRAWO PIERWOKUPU

Prawo pierwokupu uregulowane jest m.in. w poniższych aktach prawnych:

• art. 596 – 602 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.),
• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.),
• Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.),
• Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003r., Nr 64, poz. 529 ze zm.),
• Ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007r., Nr 231, poz. 1700 ze zm.),
• Ustawy z dnia 20 października 1994r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. z 2007r., Nr 42, poz. 274 ze zm.).

Przepisy kodeksowe jak i wynikające z ustaw mają charakter przepisów obowiązujących i nie mogą być zmieniane przez strony.

UMOWNE PRAWO PIERWOKUPU

Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie sprzedaży, dzierżawy lub najmu. Może być ono ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią sprzedawca zobowiązany jest do niezwłocznego powiadomienia uprawnionego o fakcie zawarcia umowy sprzedaży oraz o jej treści.

Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Wynikiem wykonania tego prawa jest umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.

CECHY PRAWA PIERWOKUPU

Cechą charakterystyczną prawa pierwokupu jest jego niezbywalność i niepodzielność. Realizacja prawa pierwokupu przez osobę uprawnioną według przepisów Kodeksu cywilnego jest możliwa, jeżeli łącznie są spełnione następujące warunki:

• zobowiązana osoba zdecyduje się na sprzedaż rzeczy osobie trzeciej,
• zostanie zawarta umowa warunkowa sprzedaży z osobą trzecią.

W sytuacji gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej i nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.  Artykuł 599 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi źródło odpowiedzialności odszkodowawczej podmiotu, który dąży do zbycia rzeczy z pominięciem obowiązków wynikających z prawa pierwokupu.

Zainteresował się ten artykuł? Potrzebujesz szerszych informacji?

Skontaktuj się z nami: kancelaria@lazoriwspolnicy.pl